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Aktuell

Neues Architektenvertragsrecht tritt zum 1. Januar 2018 in Kraft

27.12.2017

Zum 1.1.2018 treten die neuen gesetzlichen Regelungen zum Bau- und Architektenrecht in Kraft. Obwohl das BGB bereits auf eine 118-jährige Geschichte zurückblicken kann, hat der Gesetzgeber nun erstmals darin spezielle Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag geschaffen. Der Architektenvertrag wird in den §§ 650p ff. BGB geregelt. Die für Architekten wichtigsten Neuerungen lauten:

1. Definition des Architektenvertrages

In § 650p Abs. 1 BGB wird der Architekten- und Ingenieurvertrag wie folgt beschrieben:

„Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.“

Der Architektenvertrag setzt sich folglich aus zwei Elementen zusammen:

- Die Planungs- und Überwachungsziele (z.B. Art des Gebäudes, energetischer Standard, Raumbedarf), die der Planer erreichen muss.

- Die Leistungen, durch die der Architekt die Ziele erreicht. In der Regel handelt es sich um die in den Leistungsbildern der HOAI beschriebenen Grund- und/oder Besonderen Leistungen.

2. Zielfindungsphase und Sonderkündigungsrecht

Der Gesetzgeber hat in § 650r BGB ein Sonderkündigungsrecht zugunsten des Bauherrn und des Architekten eingeführt. Es greift nur in den Fällen, in denen wesentlichen Planungs- und/oder Überwachungsziele zu dem Bauvorhaben noch nicht vertraglich vereinbart werden konnten. Ist dieses der Fall, hat der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage und einer Kosteneinschätzung im Sinne von § 650p Absatz 2 BGB zu erstellen und dem Bauherrn vorzulegen. Auf dieser Basis müssen die Parteien dann die noch fehlenden Ziele vertraglich fixieren.

Zukünftig ist im Rahmen der Vertragsgestaltung also zusätzlich zu prüfen, ob das Erarbeiten einer Planungsgrundlage nebst Kosteneinschätzung ebenfalls mitbeauftragt werden muss.

3. Teilabnahme (§ 650s BGB)

In der Praxis gab es in der Vergangenheit regelmäßig haftungsrechtliche Probleme, wenn der Architekt auch die Leistungsphase 9 vertraglich übernommen hat. In der Leistungsphase 9 schuldet der Architekt u.a. die fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel sowie die Überwachung der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist. Die Leistungen des Architekten sind in diesem Fall erst dann abgeschlossen, wenn er alle Leistungen der Leistungsphase 9 erbracht hat. Erst dann hat der Architekt einen Anspruch auf Abnahme und erst dann beginnt die Gewährleistungsfrist für alle vertraglich vereinbarten und erbrachten Leistungsphasen. Die Gewährleistungsfrist für die Architektenleistungen beginnt in diesem Fall erst, wenn diejenige der Bauunternehmer endet.

Zur Abmilderung dieses Problems wurde in der Vergangenheit häufig eine Teilabnahme nach der Leistungsphase 8 vereinbart, damit eine Annäherung an die Gewährleistungsfristen der Bauunternehmer erzielt wird. Fehlt es an einer solchen vertraglichen Vereinbarung, konnte bisher keine Teilabnahme beansprucht werden. Dies hat der Gesetzgeber nun geändert. Allein für die Berufsgruppe der Architekten und Ingenieure führt der Gesetzgeber erstmals gesetzlich einen Anspruch auf eine Teilabnahme in § 650s BGB ein:

„Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.“

Mit der Regelung kann der Architekt ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmens oder der bauausführenden Unternehmer während der Leistungsphase 8 eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen, obwohl dies nicht vertraglich vereinbart ist.

4. Gesamtschuldnerische Haftung

Die Regelungen zur gesamtschuldnerische Haftung treffen die Architekten in unbilliger Weise, wenn sich der Bauherr bei Mängeln nur an den Architekten und nicht (auch) an den Bauunternehmer wendet, selbst wenn der Bauunternehmer zur Mangelbeseitigung bereit ist. Der Gesetzgeber hat sich nun erstmals dieser Problemstellung angenommen und für Architekten eine Änderung der gesamtschuldnerischen Haftung in § 650t BGB vorgenommen.

„Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer die Leistung verweigern, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat.“

Damit ist der Bauherr zukünftig verpflichtet, bei Überwachungsfehlern des Architekten zunächst an den Bauunternehmer heranzutreten, sofern dieser auch für den Mangel verantwortlich ist. Nur wenn nach Ablauf einer angemessenen Frist der Bauunternehmer den Mangel nicht beseitigt, kann der Bauherr an den Architekten herantreten und von diesem Schadensersatz verlangen.

4. Kündigung aus wichtigem Grund

Erstmalig wird im neuen BGB die Kündigung aus wichtigem Grund für Bauherrn und Unternehmer (Architekten) gesetzlich geregelt (§ 648a BGB).

5. Das neue Werkvertragsrecht im Überblick

Der Gesetzgeber hat nicht nur das Architektenvertragsrecht neu geregelt. Vielmehr wurde das Werkvertragsrecht insgesamt neu geordnet und um die Bereiche des Bauvertrages, des Verbraucherbauvertrages und des Bauträgervertrages ergänzt. Der neue gestaltete Titel im BGB besitzt folgende Struktur:

Titel 9    Werkvertrag und ähnliche Verträge (§§ 631 ff.)

  • Untertitel 1     Werkvertragsrecht (§§ 631 - 650 o)

Kapitel 1        Allgemeine Vorschriften (§§ 631 - 650)

Kapitel 2        Bauvertrag (§§ 650 a – 650 h)

Kapitel 3        Verbraucherbauvertrag (§§ 650 i – 650 n)

Kapitel 4        Unabdingbarkeit (§ 650 o)

  •  Untertitel 2     Architektenvertrag und Ingenieurvertrag (§§ 650 p – 650 t)
  •  Untertitel 3     Bauträgervertrag (§§ 650 u – 650 v)
  •  Untertitel 4     Reisevertrag (§§ 651a – 651 m)

 

Neues Recht – neuer Vertrag

Zum 1.1.2018 treten die neuen gesetzlichen Regelungen zum Bau- und Architektenrecht in Kraft. Der Architektenvertrag ist zukünftig in den §§ 650p ff. BGB geregelt. Die neue Gesetzeslage hat dazu geführt, dass die von den Architektenkammern zur Verfügung gestellten Orientierungshilfen zur Gestaltung eines Architektenvertrages überarbeitet werden mussten.

Ab sofort erhalten Sie bei der Geschäftsstelle auf Anfrage die neuen Orientierungshilfen für die Bereiche:

  • Hochbau (Architektenvertrag)
  • Innenräume (Innenarchitektenvertrag) und
  • Freianlagen (Landschaftsarchitektenvertrag)

Neben den allgemeinen Vertragswerken wurden auch die bereits bekannten Vorplanungsverträge aktualisiert. Die neue Zielfindungsphase aus § 650p Abs. 2 BGB hat es zudem erforderlich gemacht, einen neuen Vertragstypus zusätzlich zu erarbeiten, in dem das Erarbeiten einer Planungsgrundlage – ähnlich einer Bedarfsplanung – den klassischen Architektenleistungen vorgeschaltet wird.

 

Telefonische Rechtsberatung

Für Fragen zur Vertragsgestaltung steht Ihnen zudem der Rechtsberatungsdienst der Kammer von Montag – Freitag, jeweils in der Zeit von 9.00 – 12.00 Uhr unter der Rufnummer 0511/28096-33 zur Verfügung.

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